ممکن است تصمیم به خرید زمین، باغ یا باغچه­ ای در داشته باشید. اگر دانش کافی نسبت به چگونگی چنین معامله­ ای نداشته باشید، امکان دارد که تصمیم شما موجبات مشقت و دشواری و در انتظار ماندن نوبت دادرسی و رسیدگی های قضایی شود. پس بهتر است با آگاهی، علم و اطلاع نسبی گام در این مسیر برداشته تا کمترین احتمال خطا در چنین تصمیمی وجود نداشته باشد. برای یک معامله با کمترین احتمال خطا موارد زیر را در نظر داشته باشید.

بررسی سند ملک مورد معامله

پیش از اطلاع از نوع سند زمین، می­ بایست از بخشداری آن منطقه حوزه طرح تفصیلی را دریافت نمود تا مطمئن شوید زمین مربوطه در حوزه طرح نباشد که بعدها متضرر نشوید. اگر فروشنده یک نهاد حقوقی یا دولتی است، که آن اراضی و املاک به حکم دادگاه به آن منتقل شده است، مجوزها و وکالت نامه فروشنده را کاملاً بررسی نمایید و حتی المقدور نسبت به خرید چنین اراضی و باغاتی اقدام نکنید به این دلیل که ممکن است بعدها با مدعی خصوصی روبه رو شوید.

در صورتی که اراضی یا باغات مورد معامله دارای سند رسمی و نیز کد رهگیری قابل پیگیری باشد، می­ توانید در ساده ­ترین راه ممکن از طریق درگاه اینترنتی سامانه ثبت معاملات و املاک کشور نسبت به استعلام صحت در انجام معامله و نیز عدم فروش به غیر مطمئن شوید. حال در صورتی که مورد معامله دارای سند رسمی باشد، خریدار نسبت به خرید آن اراضی یا باغات با مناقشه جدی روبه رو نمی شود؛ مسئله آن جا بروز می کند که آن اراضی فاقد اسناد رسمی بوده و صرفا دست نوشته عادی یا اسناد محلی در اختیار فروشنده است. آگاه باشید که پیش از انجام چنین معامله ای از ثبت اسناد محل نسبت به استعلام وضعیت ثبتی آن اقدام و در صورتی که هیچ گونه وضعیتی ثبتی به نام آن ثبت نشده باشد، می توان معامله را به صورت قولنامه زمین و یا قولنامه باغ انجام داد و سپس با عنایت به قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی، نسبت به صدور سند رسمی اقدام کرد.

تشخیص اراضی موات و ملّی

برای شناخت درست این مساله حقوقی ابتدا می بایست تعریفی از اراضی موات و ملّی داشت.

تعریف اراضی موات در ماده 2 آیین نامه لغو مالکیت اراضی شهری و کیفیت عمران آن مصوب 1358 چنین آمده است « زمین موات از نظر این قانون زمینی است که معطل مانده و عمران و آبادی در آن به عمل نیامده است؛ عمران و آبادی مورد قبول این آیین نامه به شرح ذیل است :

الف- زمینی که قبلاً به صورت خانه بوده است و در سند مالکیت نیز مقید شده باشد

ب- زمینی که قبلاً ساختمان در آن موجود بوده و به دلایلی خراب شده است که فعلاً بقایای آن مشهود باشد

پ- هرگاه اعیانی استخر شنا یا ورزشگاهی باشد در این صورت مساحتی معادل 8 برابر سطح زیربنا احداث شده محسوب می شود

ت- اراضی زیرکشت محصولات زراعی و باغ ها که 75% از مساحت آن زیر کشت باشد

در خصوص اراضی ملی، مطابق با ماده یک قانون ملی شدن جنگل­های کشور 1341، از تاریخ تصویب این قانون تمام عرصه و اعیانی کلیه جنگل­ها و مراتع و بیشه­ های طبیعی و اراضی جنگلی کشور جزء اموال عمومی محسوب و متعلق به دولت است ولو اینکه قبل از این تاریخ افراد آن را متصرف شده و سند مالکیت گرفته باشند.

راهکار تشخیص اراضی موات ساده ­تر از اراضی ملّی می باشد و دعاوی و مناقشات فروش اراضی ملی بسیار بیشتر است. در واقع 24 حالت وجود دارد به منظور اثبات اینکه اراضی احیاء شده محسوب می شوند و جزو اراضی ملّی یا موات محسوب نمی شوند:

تشخیص کاربری زمین و باغات

اراضی ممکن است با کاربری های زراعی، باغات یا مسکونی باشند؛ دقت نماید که هدفتان از خرید چنین اراضی و باغاتی چیست. در صورتی که زمینی کاربری زراعی داشته باشد تحت کنترل و نظارت جهاد کشاورزی است و در بافت زراعی آن محل قرار دارد. در چنین اراضی امکان تغییر کاربری وجود ندارد و نمی توان جواز ساخت به منظور ساخت خانه، آپارتمان و حتی دیوار چینی اخذ نمود. اراضی که کاربری باغ و باغچه دارد تحت نظارت و کنترل منابع طبیعی قرار دارند و در صورتی که قصد ساخت و ساز در آن داشته باشید، می توان با اخذ مجوز از منابع طبیعی و پرداخت مبلغی بعنوان جریمه اقدام به این کار کرد. کاملاً مطمئن شوید که کاربری زمین مد نظرتان چیست تا بعدها با مشکل روبه رو نشوید و بهترین راه مراجعه به دهیاری یا بخشداری آن محل به منظور اطلاع از وضعیت زمین مورد نظر می باشد.

این نکته را فراموش نکنید، که در اراضی و باغات عموماً میان همسایگان به منظور عبور و مرور و بهره مندی از آب نهر، حق ارتفاق پیش بینی شده؛ در صورت احراز چنین حقی برای همسایگان، از حدود و شرایط بهره مندی دیگران مطلع شوید تا در آینده از بروز مناقشات نسبت به بهره مندی از چنین حقی جلوگیری نمایید.

وجود چاه آب، برق، گاز

در صورت وجود چاه آب در زمین یا باغات، مطمئن شوید که دارای پروانه بهره برداری می­باشد و در غیر اینصورت انعقاد قرارداد خرید را موکول به اخذ مجوز از شرکت سهامی آب منطقه ­ای نمایید. یا پس از احراز عدم پروانه بهره برداری خود اجالتاً نسبت به چگونگی اخذ مجوز از شرکت مربوطه اقدام و در صورت نداشتن مشکلی، پس از خرید زمین یا باغ مورد نظر اقدام به اخذ پروانه نمایید.

نسبت به ذکر انشعابات در سند یا قولنامه زمین یا باغ آگاه باشید؛ ممکن است پس از انجام معامله فروشنده مدعی فروش زمین یا باغ با انشعابات آب، برق و گاز شود. پس بهتر است پیش از امضاء قرارداد و خرید نسبت به آگاهی از وجود و پروانه ها و مجوزات چنین انشعاباتی مطمئن شوید. و در صورتی که فاقد چنین انشعاباتی می باشد، از ارگان های مربوطه آن بخش اطلاع یابید که مشکلی در اخذ و برقراری چنین انشعاباتی وجود نداشته باشد سپس اقدام به انعقاد قرارداد نمایید.