اصطلاح "فسخ" در واقع بیان ­کننده­ برهم زدن یا کنار نهادن تعهد بین طرفین یک قرارداد می­ باشد. در قرارداد اجاره، قانون­ گذار به تفکیک موارد فسخ اعم از سوی مؤجر یا مستأجر را مشخص نموده است؛ اما این بدین معنا نیست که طرفین قرارداد اجاره قادر نیستند که موردی بخصوص را در متن اجاره ­نامه به عنوان شرط لحاظ نمایند که تخلف از آن حق فسخ برای آنها ایجاد کند.

شرایط فسخ قرارداد اجاره از طرف مستاجر

ماده­ 12 قانون روابط مؤجر و مستأجر 1356 در شرح موارد فسخ قرارداد اجاره از سوی مستأجر بیان می­ کند: « در موارد زیر مستأجر می­تواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند:

شرایط فسخ اجاره از طرف مالک (موجر)

حال مواردی وجود دارد که ممکن است مؤجر را محق در اعمال فسخ اجاره ­نامه نماید. ماده­ 14 قانون روابط مؤجر و مستأجر 1356، 9 شرط را درخصوص اعمال حق فسخ از جانب مؤجر بیان می ­کند: « در موارد زیر مؤجر می­تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند؛ دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می­ نماید و این حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد:

موارد فوق ­الذکر با بصورت ساده و آشکار موارد فسخ را شمارش نموده و در وهله­ نخست طرفین قرارداد اجاره بایست بدین موارد ادعای خود را مستند نمایند و در غیراز اینصورت می­تواند به شروطی که ذیل قرارداد درج گردیده براساس اصل آزادی قراردادها به آن استناد نموده و محکمه ملزم است به آن ترتیب اثر دهد.

این نکته را بایست خاطر نشان شد که در صورتی که مؤجر حکم تخلیه عین مستأجره را اخذ نموده باشد، استثنایی وجود دارد که اجرای آن را به تأخیر بیاندازد. ماده­ 9 قانون روابط مؤجر و مستأجر 1362 مقرر می ­دارد « در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ کمبود مسکن موجب عسر و حرج مستأجر بداند و معارض با عسر و حرج مؤجر نباشد، می ­تواند مهلتی برای مستأجر قرار بدهد».