سؤال چنانچه در قرارداد خرید سرقفلی ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 بدون ذکر مدت و در نظر گرفتن اجاره بها ماهانه قرارداد منعقد گردد: 1ـ در چه زمانی مالک می¬ تواند تقاضای تخلیه نماید؟ 2ـ آیا برای تخلیه ملک جهات مورد نظر در قانون اجاره سال 1356همچون نیاز شخصی و یا تغییر شغل و یا الزامی است؟ 3ـ آیا اقداماتی همچون انتقال به غیر بدون اجازه مالک و یا تغییر و یا سایر تخلفات در قراردادهای اجاره سال 1376 تأثیری در محرومیت و یا عدم محرومیت خریدار سرقفلی در مطالبه سرقفلی به نرخ روز دارد؟ 4 ـ چنانچه نقل و انتقال سرقفلی ضمن انعقاد عقد اجاره و پرداخت بها ماهانه باشد آیا با انقضای عقد اجاره مستأجر استحقاق سرقفلی به نرخ روز را در قانون سال 1376 دارد یا خیر؟ 5 ـ در صورت بروز تخلفات نامبرده شده قبلی در وضعیت بند 4 وضعیت مستأجر و حقوق وی به چه ترتیب در قانون سال 1376 روابط موجر و مستأجر می باشد. نظریه شماره 3/93/7 ـ 16/1/1393 نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه 1ـ طبق مواد 468 و 501 قانون مدنی و ماده 2 قانون موجر و مستأجر سال 1376 که ناظر بر موضوع استعلام می باشد چنانچه مدت اجاره و نیز میزان اجاره بها به ماه و سال و ... مشخص نشده باشد عقد اجاره باطل اسـت و مالک می تواند ضـمن طرح دعـوای بطلان اجاره نامه درخواست تخلیه ید را نیز بخواهد که در این صورت وجه دریافتی باید مسترد گردد. 2ـ چنانچه مورد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 باشد در زمان طرح دعوای تخلیه جهت آن نیز باید در دادخواست تقدیمی قید شود ولی اگر مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب 1376 باشد ذکر جهت منتفی است. 3و4و5 ـ طبق تبصره 2 ماده 6 قانون موجر و مستأجر مصوب 1376 کسی که حق مطالبه سرقفلی دارد در زمان تخلیه حق مطالبه آن را به نرخ روز دارد و تخلفات مستاجر فی نفسه در این مورد تأثیری نخواهد داشت.